L'Arrière cour : vers une crise majeure du logement à Lyon

*Gilles Roman* *Admin* *Date d'inscription : 04/05/2015*

Rehausser les immeubles, ajouter des terrasses aux barres HLM, préempter en centre-ville, bloquer les loyers… Alors que tous les voyants annonciateurs d’une crise immobilière majeure semblent clignoter en même temps, le vice-président au logement Renaud Payre n’écarte aucune solution pour maintenir ses objectifs de création de logements sociaux et en appelle au gouvernement pour réguler les prix du foncier.

Il entend surtout remettre en cause la politique des démolitions-reconstructions dans les quartiers populaires, symbole des années Collomb, qu’il juge être des «inepties» environnementales, économiques et surtout sociales.

Propos recueillis par Raphaël Ruffier-Fossoul

et illustrés par Jeanne Alcala.

L’Arrière-Cour : En novembre dernier, vous avez mis en place un dispositif d’encadrement des loyers qui reste assez méconnu des Lyonnais. Presque un an plus tard, avez-vous une idée de la part des logements qui ne respectent pas les nouveaux plafonds ?

Renaud Payre : Non, nous n’avons encore aucune visibilité sur ce point. Le dispositif a été lancé le 1^er novembre mais la plupart des renouvellements de baux, surtout sur les petites surfaces, les plus concernées, ont lieu pendant l’été. Les expériences de Paris et Lille montrent qu’il y a besoin de contrôles, c’est pourquoi une équipe de six personnes est en place depuis juin à la Métropole. Il faut nous laisser un peu de temps pour voir s’il y a des dépassements et si l’on engage des procédures. Ce que j’ai pu constater en revanche, puisque c’était dans la presse (à la une du Progrès en juillet, NDLR), c’est que les loyers des petites surfaces ont baissé à Lyon. Je pense que c’est un effet de l’encadrement. Dans les logements plus grands, plus « familiaux », le dispositif va freiner la hausse ; il sera difficile d’escompter une baisse car les loyers étaient déjà plus contenus. En tout cas, je suis heureux que nous l’ayons mis en place avant la période difficile qui s’annonce.

Selon les plafonds retenus (entre 17,60 et 21,60 euros le m² pour les T1 selon les zones), on ne devrait plus trouver à Lyon de studio de 20 m² à plus de 430 euros… À ceci près que l’on voit des annonces à des prix bien supérieurs, grâce aux « surloyers » pour des logements prétendument « exceptionnels » !

Oui, il existe une vraie inquiétude sur ce sujet, c’est l’un des chantiers de l’année. Je souhaite que l’on définisse avec les professionnels de l’immobilier ce qui ouvre droit à un surloyer. Nous travaillons très bien ensemble : ils sont eux aussi demandeurs d’une définition claire des surloyers, pour savoir ce qu’ils peuvent dire à leurs clients et éviter que ce sujet soit arbitré au cas par cas par la justice. Est-ce qu’une vue sur Fourvière dans le coin gauche de la fenêtre de la cuisine, c’est vraiment « exceptionnel » ? En revanche, pour un T3 avec une terrasse de 25 m², c’est normal qu’une majoration puisse être appliquée, qui ne peut dépasser – je le rappelle – 20% du loyer plafonné.

« On peut se retrouver plongé dans une crise immobilière qui dure quatre ou cinq ans »

Et que répondez-vous face aux difficultés rencontrées par certains petits investisseurs qui se retrouvent avec des crédits d’un montant bien supérieur aux nouveaux loyers ?

Cette mesure, nous l’avons adoptée pour les habitants de la Métropole, celles et ceux qui n’arrivent plus à se loger à Lyon ou Villeurbanne et se disent que les loyers sont excessifs. J’ajoute que nous avons dans le cœur de la Métropole une présence forte de multi-investisseurs, qui ne misent pas tout sur un seul logement. Ce ne sont pas tous de petits investisseurs qui cherchent un complément pour la retraite. Mais il y en a aussi, et je les entends. Je leur réponds que l’investissement dans la pierre demeure l’un des plus profitables. Si des loyers contenus rendront la rentabilité de la location sans doute moins forte, la progression du prix de l’immobilier à long terme reste la source essentielle de leur profit. On peut le regretter mais on n’est pas intervenus sur ce point.

La droite vous rétorque que le plafonnement des loyers fait faire des économies à ceux qui n’en ont pas forcément besoin, sans aider les autres à se loger puisque, la demande restant forte, les propriétaires privilégient les meilleurs dossiers.

J’ai entendu cette critique mais ce n’est pas vrai. Je ne crois pas que nous soyons dans cette situation. Il faudra un peu de recul pour le confirmer mais, à Lyon, dès lors que l’on a une caution, c’est souvent « premier arrivé, premier servi ».

Ne pourriez-vous pas envisager un système de caution « publique », mesure qui figure régulièrement dans les programmes de gauche ?

Cela existe pour les plus démunis. Au-delà, ce serait difficile de le faire reposer sur une collectivité locale.

Vos moyens sont en effet limités… Est-ce qu’il n’y a pas un risque de décalage entre votre discours volontariste et la réalité de ce que vous pouvez mettre en œuvre, sachant que le marché de l’immobilier dans l’agglomération a été évalué à plus de 5 milliards d’euros l’année dernière ?

Vous allez me dire qu’en face, les dizaines de millions d’euros que l’on dégage pour préempter ne peuvent pas peser. Or, chaque année, on acquiert des biens. Nous venons d’inaugurer rue du Plat, en plein centre, deux immeubles qui ont été transformés en logements étudiants et « très sociaux ». Il faut se battre avec nos armes et les exploiter à fond, dans un contexte on ne peut plus difficile, car tout est réuni pour que nous ayons une crise majeure du logement. Les taux d’intérêt augmentent, les ménages qui pensaient emprunter à 0,8% voici quelques mois sont aujourd’hui à 2% et seront peut-être à 3% en fin d’année. Avec l’inflation galopante et la raréfaction du foncier, vous obtenez un cocktail dangereux qui ne ressemble à aucune des crises précédentes.

« Saint-Jean à Villeurbanne et la Duchère seront en voie de gentrification dans les 15 ou 20 ans à venir »

Peut-on s’attendre à un effondrement des prix dans l’agglomération ?

Les prix vont forcément un peu baisser, certains logements ne trouvent pas preneur, il faudra écouler. Ça, à la limite, on s’en réjouit. Ce qui me préoccupe, c’est si la machine s’arrête. Le problème est que les promoteurs ont acquis du foncier à des prix excessifs. Depuis, ils ont subi une forte hausse des coûts de construction. Or, dans le même temps, on a une hausse des taux, il y a moins d’investisseurs, donc ils ne peuvent plus se rattraper sur les prix de sortie. Le vrai risque, c’est que les « gros » se disent : on attend des jours meilleurs. Ce qui bloquerait le marché. Il est urgent que l’on mette en place une politique nationale sur ce sujet ; sinon, on peut se retrouver plongé dans une crise immobilière qui dure quatre ou cinq ans.

Mais comment réguler le prix du foncier ?

On peut user de l’outil fiscal, pour les prix supérieurs à des seuils à définir, ou pour ceux qui font de la rétention foncière. Je n’ai pas les recettes, je dis qu’il faut qu’on engage très vite une réflexion avec le ministère en charge du logement. Nous avons d’ailleurs des discussions constructives avec Olivier Klein (ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, NDLR). Mais il faut aller vite, tous les mois que l’on perd à attendre seront catastrophiques à la fin.

Est-ce que la crise n’est pas déjà là ? En 2021, seulement 4.000 logements neufs ont été construits dans l’agglomération.

Oui, ce n’est pas bon du tout. Et les chiffres du premier semestre de 2022 le sont encore moins. La bonne nouvelle, c’est que, d’ici à la fin de l’année et surtout à partir de 2023, toutes les opérations d’aménagement public que nous menons vont se débloquer : la ZAC Saulaie à Oullins, le Mas-du-Taureau à Vaulx-en-Velin, Ostérode à Rillieux-la-Pape, Saint-Jean à Villeurbanne, La Clairière à Bron, les hôpitaux à Saint-Genis-Laval… Et il y en aura d’autres ensuite, comme Gratte-Ciel à Villeurbanne en 2025-2026. Je veux bien tout entendre de la part de nos oppositions, mais la Saulaie à Oullins, c’est notre exécutif qui l’aura débloquée. Elle aura pris 10 ans de retard, puisque le métro est arrivé en 2013… Donc, en matière d’aménagement public, nous avons fait ce qu’il faut. Mais on ne peut pas s’en contenter et il faut agir pour que les opérations privées se débloquent.

« J'ai demandé à tous les bailleurs sociaux de me proposer trois projets de surélévations d’immeuble »

Vous misez beaucoup sur les logements sociaux. Cela ne changera pas la situation des familles de classes moyennes, dont on constate qu’elles sont nombreuses à quitter le centre-ville : à Lyon, 38 classes ont été fermées en cette rentrée…

Ces familles quittent la ville dans les quartiers les plus chers, essentiellement la Presqu’île et le 6^e. Cela veut dire qu’on est allé trop loin sur le prix de l’immobilier. Les promoteurs ont longtemps été les otages d’un discours selon lequel Lyon était « une ville-monde », il n’y avait « pas de plafond »… Eh bien si, Lyon n’est pas Paris et nous ne sommes pas – heureusement ! – sur le marché des villes-mondes. Quand vous sortez un logement à 7.000 euros le m² à Villeurbanne, il ne se vend pas. Pour les familles, sous conditions de revenus, nous avons le bail réel solidaire (BRS), que nous avons poussé bien au-delà de ce qui avait été prévu par nos prédécesseurs. L’ancien collège Maurice-Scève à la Croix-Rousse, par exemple, nous permettra de livrer, en 2025, 100 logements abordables, soit sociaux, soit BRS. On en fait à Lyon, à Caluire-et-Cuire, à Villeurbanne… Cela offre aux familles la possibilité de rester à proximité de leur ville. Pour les logements sociaux, nous souhaitons parvenir à 5.000 logements par an en fin de mandat, ce qui n’a jamais été fait. Mais même si nous y arrivons, je sais bien que cela ne résorbera pas la liste d’attente. Pour autant, devrions-nous jeter l’éponge ?

L’intérêt des BRS, c’est que, pour les familles qui en bénéficient, les logements sont deux fois moins chers que le prix du marché… et le resteront durablement.

Oui, ils ne reviendront jamais au prix du marché, puisque les propriétaires ne pourront pas faire de plus-value, en dehors d’une petite indexation sur les coûts du bâtiment. Le jour où ils souhaiteront revendre, ils devront le faire dans les mêmes conditions, à des familles elles aussi éligibles aux logements sociaux. Et ces dernières se réengageront sur un nouveau bail de 99 ans.

En ne réalisant pas de plus-value, ces familles n’auront-elles pas du mal à quitter le BRS pour entrer sur le marché privé ?

Non, car elles auront accumulé un pécule au lieu de perdre de l’argent dans un loyer. Or, l’absence d’apport est bien souvent ce qui bloque une entrée sur le marché. Je veux d’ailleurs que l’on fasse du BRS dans des quartiers populaires comme Saint-Jean à Villeurbanne et la Duchère, dont on sent qu’ils seront en voie de gentrification dans les 15 ou 20 ans à venir. Sinon, nos successeurs se retrouveront face aux mêmes difficultés que nous.

Vous faites une belle promotion de ces quartiers en annonçant leur gentrification, mais celle-ci n’est pas garantie. Pour la Duchère, Gérard Collomb l’a annoncée pendant 20 ans…

Je ne fais pas preuve d’angélisme, je connais les difficultés de ces quartiers. Mais je vous dis cela en me fondant sur des études de marché. À Saint-Jean, ce qui revient, c’est l’image de Villeurbanne, la ZAC, le tramway… Tout est réuni. À la Duchère, beaucoup de choses sont aussi réunies. Et il y aura peut-être un tramway…

C’est une annonce ?

Non, non. Il faut attendre les arbitrages qui devraient être faits à l’automne. Ceci dit, il y aura forcément un renforcement de la desserte TCL à la Duchère (une ligne de bus à haut niveau de service ou de tram devrait être annoncée, entre la Part-Dieu et Écully, en passant par la Duchère, NDLR). C’est pourquoi, dans ces deux quartiers, notre responsabilité est de placer dès à présent des BRS. Le levier, dans ces quartiers où le foncier n’est pas encore trop élevé, est de proposer des logements d’exception, et notamment de grands appartements familiaux.

« Peu de politiques sociales ont été aussi violentes que de dire à des gens : « Dans deux ans, vous n’habiterez plus là. »

Au final, les familles qui pourront rester à Lyon sont soit les plus riches, soit celles éligibles aux logements sociaux, HLM ou BRS…

Non, car contrairement au début du mandat, j’ai évolué sur le logement locatif intermédiaire. J’étais dubitatif, car il était conventionné sur des périodes de 11 ans. Je me disais : au bout de 12 ans, on va se retrouver dans la même situation, avec des loyers qui flambent. Mais nous avons décidé d’avancer et de travailler sur une période beaucoup plus longue, de 25 ans. J’espère que nous pourrons œuvrer dans ce sens avec la Caisse des dépôts, avec Action Logement et avec tous les opérateurs qui se retrouveront dans ce logement intermédiaire durable. Cela répondra au moins à la situation immédiate des familles de la classe moyenne, en leur proposant du logement locatif entre 9 et 11 euros le m², bien en dessous du marché. Notre marque de fabrique, c’est de travailler sur le durable. Dans le même esprit, j’ai demandé à tous les bailleurs sociaux de me proposer trois projets de surélévations d’immeubles pour construire de nouveaux logements. En théorie, cela nous donnerait 3.000 nouveaux logements. Mais il faut les étudier ; si on arrive à 1.000, ce sera déjà très bien ! On n’avait pas cela à l’esprit en arrivant en 2020 mais, dans une situation très contrainte, on profite de tous les outils disponibles pour faire du logement social. Dans le même esprit, j’annoncerai en fin d’année de nouveaux outils pour lutter contre la vacance et mettre à disposition des bâtiments publics ou privés afin de les transformer en logement social. C’est un peu tôt pour donner les détails. Mais dans l’esprit, ce sera une nouvelle foncière dédiée aux biens immobilisés, à laquelle toutes les communes de l’agglomération pourront faire appel.

Pourriez-vous envisager aussi d’ajouter des balcons à certains immeubles, dans le but d’améliorer l’habitat et l’isolation thermique, en hiver comme en été ?

C’est exactement ce que nous sommes en train de faire à Saint-Didier-au-Mont-d’Or, dans un bâtiment que nous surélevons et qui doit servir en quelque sorte de modèle pour ce que nous voulons accomplir en la matière. Et c’est aussi ce que nous souhaitons impulser dans le renouvellement urbain. Je pense en particulier à Parilly-Sud à Bron, avec les immeubles en bord du parc et du périphérique. Avec la Ville de Bron (dont le maire est le LR Jérémie Bréaud, NDLR), plutôt que de mener une opération de démolition-reconstruction comme cela était envisagé au départ, nous avons travaillé ensemble à un projet de réhabilitation dans l’esprit de ce qu’ont pu faire Lacaton & Vassal, qui ont reçu le prix Pritzker de l’architecture en 2021 : on ajoute une seconde peau à l’immeuble pour une meilleure isolation, ainsi que des piliers extérieurs sur lesquels viennent s’appuyer des balcons. C’est ce que nous souhaitons désormais privilégier. Nous défendrons le projet fin septembre auprès de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Nous comptons sur un arbitrage favorable.

Il n’y aura donc plus d’opérations de destruction-reconstruction dans l’agglomération, qui étaient un peu la signature de Gérard Collomb en matière d’urbanisme et de mixité sociale ?

Je ne dis pas qu’il n’y en aura plus, on verra selon les projets, mais c’est clair que nous allons privilégier la réhabilitation. Je rappelle que toute la politique de l’ANRU est basée sur un terme terrible qui date de l’époque coloniale : celui de « politique de peuplement ». L’idée est que, pour rendre un quartier attrayant, il faut chasser les classes populaires et en faire venir d’autres. Qu’il faille faire venir les classes moyennes, c’est une évidence. Mais chasser les classes populaires comme on l’a fait, c’est une ineptie ! Depuis deux ans, je préside les commissions de relogement et j’ai une bonne vision des drames humains que cela peut représenter pour les familles. On a encore 5.000 logements sociaux à « reconstituer » après les destructions menées ces dernières années ; ce sont autant de familles qui ont grandi dans des quartiers et qui n’ont pas envie de les quitter.

Peu de politiques sociales ont été aussi violentes que de dire à des gens : « Dans deux ans, vous n’habiterez plus là. » C’est le sujet d’ailleurs d’une très belle pièce qui a été montée au TNP, L’Affaire Correra. Donc, avant d’envisager une destruction, on étudie s’il existe des possibilités de réhabilitation et d’amélioration du quotidien des habitants, sans les déplacer. C’est aussi un enjeu écologique : quel est le sens de dire qu’un immeuble et tout le béton qui a été coulé ne pourraient pas durer plus de 40 ou 50 ans ? Sans oublier l’enjeu économique, bien entendu. On nous a beaucoup vendu ces opérations de démolition comme un moyen de soutenir le BTP. Ce que je dis à leur fédération, c’est que les enjeux économiques des réhabilitations peuvent être encore plus importants, avec beaucoup de corps de métier nécessaires.

Propos recueillis par Raphaël Ruffier-Fossoul

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