Achat immobilier : la négociation s’impose pour les particuliers

*Gilles Roman* *Admin* *Date d'inscription : 04/05/2015*

Il existe, dans la conjoncture actuelle du marché immobilier, une incohérence entre le prix initial affiché par les agences, et le prix réel auquel un bien est finalement acheté. En effet, depuis le mois de septembre 2023, la marge de négociation atteint les 9% (contre 4,4% en 2022). La négociation s’impose comme un levier de poids pour les candidats à l’achat.

#Immobilier #Crise #Logement #Economie

Hosman, néo-agence immobilière, et Pretto, courtier en crédit immobilier 100% digital, délivrent leurs conseils d’experts pour concrétiser son projet immobilier et apprendre à négocier dans un marché en ralentissement.

Culturellement les français n’aiment pas négocier.

37% des acheteurs, considèrent la négociation comme un risque de laisser passer une opportunité, et 33% d’entre eux pensent qu’il s’agit d’un passage obligé mais inconfortable. 11% affirment qu’ il s’agit même d’une source de stress considérable pour eux. Seuls 20% des français perçoivent la négociation comme un défi excitant. A l’occasion d’un webinar dédié à un large panel d’acheteurs (450 inscrits), Stanislas de Dinechin, co-fondateur et CEO de Hosman, et Renaud Pestre, co-fondateur et co-CEO de Pretto, ont donné les clés pour négocier dans un marché immobilier en ralentissement.

Des délais de vente plus longs dans un marché immobilier en crise

En 2023, le volume des transactions a baissé de 20% au niveau national, la chute est encore plus marquée dans les grandes métropoles (-22% à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Nantes). Le ralentissement va se poursuivre en 2024 avec un nombre de transactions estimé à 800 000 (contre 890 000 en 2023). Le ralentissement du marché s’explique par la hausse des taux d’intérêt, multiplié par 4 en 20 mois, le palier des 4% est atteint. Les conditions d’accès à l’emprunt freinent les acheteurs qui ont vu leur capacité d’emprunt diminuer de 24% et une durée moyenne de crédit qui a pris 2 ans depuis 2021 pour atteindre 23,5 ans.

Dans ce contexte, les délais de vente s’allongent.

Depuis le mois de septembre 2023, il faut compter en moyenne 92 jours pour vendre son bien contre 64 jours en moyenne l’année dernière à la même époque, ce qui engendre une forte augmentation des stocks de 42% en moyenne, et donc l’amorçage de la baisse des prix. A Paris par exemple, le prix au m² a diminué de 4,5% et passe sous la barre symbolique des 10 000€, mais les prix affichés ne reflètent pas encore la baisse réelle des prix, et le m² est encore affiché à 11 600€.

La négociation, un réel levier pour les candidats à l’achat

Dans le marché actuel, malgré la baisse du pouvoir d’achat immobilier, les experts de Hosman et Pretto démontrent que la période reste propice à l’achat. L’achat d’un bien immobilier est un choix de vie qui permet de construire un patrimoine et protéger son foyer (grâce à l’assurance emprunteur notamment), il faut donc avoir une vision long terme et envisager de rester au moins 5 ans dans le bien acheté pour rentabiliser les frais associés. La baisse des prix ne va pas aussi vite que la hausse des taux immobiliers, mais il sera toujours possible de renégocier son taux à la baisse dans quelques années alors que le prix d’achat, lui, ne pourra pas être renégocié ! En parallèle, l’inflation se fera ressentir sur le montant des loyers qui vont continuer d’augmenter.

Pour les porteurs de projets, c’est donc le bon moment d’acheter s’ils sont prêts à négocier.

Les conseils pratiques de Hosman et Pretto pour acheter dans les meilleures conditions
- Être bien préparé avant la visite
Etre au clair sur sa capacité d’emprunt et son budget,
Avoir pré-validé son dossier de financement avec un courtier
-Revoir sa stratégie d’achat
Visiter des biens avec des prix qui s’affichent 10 à 15% au-dessus de son budget d’achat, dans le but de négocier ensuite. Le courtier pourra également aider à obtenir les meilleures conditions d’emprunt pour optimiser sa capacité d’emprunt.
Considérer les vieilles annonces, elles restent en moyenne 66 jours sur les plateformes, ce n’est pas forcément lié à un défaut mais surement à un prix affiché trop élevé.
-- Oser négocier
Faire des offres même si elles sont basses, cela permet d’ouvrir une discussion. Chez Hosman, la marge de négociation a presque doublé entre octobre 2022 et octobre 2023, même si 20% d’offres se font encore au prix. Depuis le mois de septembre 2023, la marge de négociation atteint les 9% (contre 4,4% en 2022).
L’agent immobilier est là pour vous accompagner, son devoir de conseil et de transparence est d’autant plus primordial dans un marché où les offres au prix se font plus rares.
Renforcer son offre pour assurer la solidité de son dossier. dans ce contexte de hausse des taux, les offres avec des conditions suspensives ont augmenté de 13% par rapport à 2022
- Toujours tenir compte de l’humain
Montrer son sérieux dès le premier échange avec le vendeur et comprendre ses conditions de vente
Proposer une solution gagnant-gagnant, avec des conditions suspensives cohérentes

Stanislas de Dinechin, CEO et co-fondateur de Hosman déclare, “La tendance de marché est en train de s’inverser et nous sommes maintenant dans un marché d’acheteurs. C’est le bon moment pour acheter si on arrive à négocier pour atteindre le prix réel de marché. Chez Hosman, nos experts vous accompagnent dans votre projet immobilier, que vous soyez vendeur ou acheteur, pour remettre de la transparence dans les transactions. ”
Renaud de Pestre, co-CEO et co-fondateur de Pretto ajoute : “Les vendeurs ne baissent pas encore le prix affiché mais cèdent de plus en plus à une offre négociée accompagnée d’un dossier de financement solide. Dans quelques mois, les taux auront a priori encore augmenté. Il est encore temps de tirer son épingle du jeu, malgré les taux affichés, si on est prêt à négocier !”

Pour visionner le Webinar “Achat immobilier - C’est le moment de négocier“ :

À propos de Hosman
La néo-agence immobilière Hosman a été créée en 2018, suite à un constat simple : le prix trop élevé des frais d’agence pour un service souvent mal perçu. Elle s’est alors donné comme mission de révolutionner le marché de l’immobilier en proposant un service plus simple, plus transparent avec un tarif plus juste. Concrètement un expert immobilier local accompagne ses clients depuis l’estimation jusqu’à la signature chez le notaire, des outils digitaux développés en interne permettent de suivre la vente en temps réel et d'accélérer les délais de vente (prise de rendez-vous en ligne, réception des offres d’achat en temps réel…) et son tarif fixe permet d’économiser en moyenne 15 000 euros sur les frais d’agence. Hosman est déjà présent à Paris, Nantes, Bordeaux, Lyon, Marseille et leurs régions où elle a accompagné plus de 12 500 clients dans leurs projets immobiliers.
A propos de Pretto
Co-fondé en janvier 2017 par Pierre Chapon et Renaud Pestre, tous deux polytechniciens, Pretto est un courtier en crédit immobilier 100% digital. Grâce à son algorithme enrichi quotidiennement, Pretto permet à ses utilisateurs de comparer les taux et conditions pratiquées par les plus grandes banques françaises et de trouver le prêt qui correspond le plus à leur profil et leur projet. A l'expérience online intuitive et sécurisée s'ajoute l'accompagnement d'un expert crédit attitré. Réactif et transparent, il coache à distance son client, négocie pour lui avec les banques et l'accompagne jusqu'à la signature. Pretto prend en charge aujourd'hui tous types de prêts. En septembre 2020, Pretto a lancé son DataLab, l'observatoire des tendances du marché immobilier, qui délivre des analyses issues de plus de 700 000 simulations annuelles. Aujourd'hui, Pretto emploie plus de 100 collaborateurs, a aidé à financer plus d'1 Mds€ en 4 ans. La société possède aussi son agrégateur d'annonces immobilières, l'application Pretto Search. Pretto a levé 1,3M€ en octobre 2017 et 8M€ en février 2019.
Plus d'informations sur pretto.fr. Pour accéder à notre observatoire et nos analyses des taux pretto.fr/taux-immobilier.

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